Le démembrement immobilier : quels avantages ?

Le démembrement immobilier est très utile dans la transmission d’un patrimoine ou d’un bien immobilier. Encore peu connu du grand public actuellement, il s’agit pourtant d’un système qui présente des nombreux avantages, notamment au niveau fiscal. Mais en quoi consiste le démembrent immobilier ? Quels sont ses avantages ? Et quels avantages fiscaux présente-t-il ?

En quoi consiste un démembrement immobilier ?

Dans le domaine de l’immobilier, ou dans le cas d’une scpi immorente, un propriétaire de bien peut à la fois disposer de la nue-propriété et de l’usufruit. Si la nue-propriété est le droit de disposer d’un bien, c’est-à-dire réaliser des actes de disposition comme la vente ou la donation, l’usufruit de son côté est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir l’intégralité des fruits (loyers) en cas d’une location. Deux statuts qui peuvent être partagés entre plusieurs personnes, en cas de démembrement immobilier. Un démembrement immobilier est donc une sorte d’assurance vie, un acte juridique permettant de distinguer la propriété d’un bien et son usage et qui peut résulter d’une mutation gratuite (succession de bien ou d’une donation) ou d’une mutation à titre onéreux (un achat ou une vente). Elle consiste notamment à séparer la nue-propriété et l’usufruit afin d’acquérir un bien immobilier tout en profitant de ses avantages à la fois patrimoniaux et fiscaux, sans les contraintes de gestion du bien. Il n’y a donc dénombrement de bien que lorsque la propriété d’un bien est partagée entre plusieurs personnes.

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Quels sont les avantages d’un dénombrement dans la succession de bien ?

À l’achat d’un bien, en n’achetant que la nue-propriété, l’acheteur n’est tenu de payer que 60 % du prix du bien immobilier. Il n’est donc plus nécessaire de payer d’autres frais mis à part la valeur de la nue-propriété du logement. Investir en démembrement de propriété permet également de faciliter la gestion ou la transmission familiale du bien immobilier en cas de succession ou de donation. Il permet non seulement de réduire la facture fiscale, mais aussi de conserver l’usufruit dans le cas d’un parent qui veut donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants de son vivant.

La technique permet donc aux enfants ou aux héritiers de devenir les nus-propriétaires et aux parents d’être les usufruitiers. Ils conservent également ainsi le droit d’habiter ou de mettre en location le bien en question. La donation par démembrement permet aussi de réduire les droits de mutation, qui à la différence de la donation classique calculée sur la valeur totale du bien, sont exclusivement calculés sur la nue-propriété. Les héritiers auront ensuite le droit de récupérer la pleine propriété de bien immobilier à la suite d’un décès.

Quels sont les avantages fiscaux de démembrement ?

Le démembrement, qu’il s’agisse d’un démembrement scpi ou d’un démembrement pour particulier, présente des avantages fiscaux non seulement à la constitution de patrimoine, mais également à la transmission de patrimoine.

Au moment de la constitution de patrimoine : En plus des frais d’achats réduits, l’acquisition d’un bien démembré permet aussi de bénéficier d’une fiscalité profitable. De ce fait, lors du remembrement de la propriété, il n’y a aucune dépense supplémentaire à payer par le plein propriétaire. Sachez que pendant le démembrement, uniquement l’usufruitier peut déclarer la valeur du bien auprès de l’administration fiscale comme s’il en était le plein propriétaire. En ce qui concerne le nu-propriétaire, il n’a pas à assimiler dans son patrimoine taxable, les biens qu’il dispose en nue-propriété.

Au moment d’une transmission de patrimoine : Le processus du démembrement de propriété est notamment utilisé à des fins de transmission du patrimoine. Le motif constitue que les droits de donation sont évalués sur le coût de la nue-propriété, ce qui a pour effet de diminuer les frais de succession et de donation. Ce coût varie en fonction de l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune lorsqu’il octroie la nue-propriété d’un bien à son descendant, moins il acquittera de frais.