Guide complet pour investir dans l’immobilier

Investir dans l'immobilier

L’investissement immobilier consiste en l’acquisition de biens immobiliers dans le but de réaliser un bénéfice. Vous pouvez investir seul si vous le souhaitez et gérer vos propres actifs, sans avoir besoin de l’aide d’un gestionnaire de biens. L’immobilier est l’un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit, et là réside son principal intérêt. Car pour construire et développer son patrimoine, il faut optimiser les deux leviers : la capacité d’épargne, pour investir en assurance vie et en bourse notamment et la capacité d’endettement, pour l’investissement immobilier. Ainsi, quand on a peu de capacité d’épargne, l’achat de la résidence principale est bien souvent le seul moyen de se constituer un patrimoine.

Devenir bailleur, c’est un peu devenir chef d’entreprise. Il faut avoir le même état d’esprit d’entrepreneur. Pour réussir son investissement locatif, il faut s’impliquer pour trouver le bon bien, avec un bon rendement et de bonnes perspectives. Et il faut optimiser fiscalement et ne pas se contenter d’une location nue si on peut choisir un régime plus rentable : location nue ou meublée (LMNP), location longue durée ou saisonnière (via des plateforme de location), en nom propre ou en SCI, pourquoi pas défiscaliser dans l’ancien en Denormandie ou dans le neuf en loi Pinel.

Les avantages d’un investissement dans le marché immobilier

Investir avec peu d’argent

Les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier pensent généralement à l’investissement locatif classique « en dur ». Mais il y a d’autres solutions pour investir dans l’immobilier, à commencer par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier pour devenir propriétaire associé d’un parc immobilier et recevoir des loyers), le crowdfunding (financement participatif de projets immobiliers) et les SIIC (les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées).

Patrimoine

Si vous avez une famille ou prévoyez d’en avoir une, il est très important de planifier l’avenir et de la préserver.. Le marché de l’immobilier permet de transmettre votre bien de génération en génération, ce qui leur permet d’avoir quelque chose de concret à disposition au fil des ans en fonction de leurs besoins.

Rentabilité de l’investissement dans le marché immobilier

Les contrats qui prévoient un loyer mensuel, donnent à votre locataire l’obligation de payer les frais, les factures et les charges. En tant qu’investisseur, c’est un moyen sûr de rentrer dans vos frais, surtout si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés. Si vous avez un bien en location saisonnière, selon son emplacement, vous pouvez facilement atteindre ou même dépasser les montants que vous auriez perçus avec un loyer à l’année. Attention, maintenant, les plateformes de location ont l’obligation de transmettre leur fichier clients à l’administration fiscale. Il n’est plus question “d’oublier” de déclarer les sommes reçues dans le cadre de votre location saisonnière.

Tous ceux qui vont investir ont peur de mettre leur argent dans quelque chose qui pourrait ne pas fonctionner et donc de tout perdre. Cependant, avec le marché immobilier, une fois que vous avez signé l’achat, vous pouvez difficilement tout perdre, à moins d’une saisie de l’administration fiscale, pour non paiement de l’impôt.

Si vous avez acheté une propriété et qu’elle est très bien située, les chances qu’elle prenne de la valeur au fil des ans sont très grandes.

Certains investissements prendront plus de temps que d’autres avant d’être rentables et il est important que vous sachiez que le marché immobilier n’est pas différent. Une autre situation est que la valeur du bien peut ne pas grimper autant que vous le souhaitez.

Investir dans l’immobilier locatif classique

Quand on investit dans l’immobilier locatif traditionnel, on devient bailleur avec les responsabilités qui en découlent vis à vis des locataires. Et des droits et des devoirs vous incombent vis à vis de la loi. Il faut investir davantage ET s’investir personnellement. Ainsi, vous êtes responsable des achats de vos biens immobiliers, de la gestion locative, visites, états des lieux, régularisations de charges, assemblées générales, des déclarations fiscales, de l’entretien et des travaux. Et le risque des dégradations, loyers impayés… Le champ des possibles est vaste : location nue ou meublée ? Défiscaliser ou non ? Via une société (SCI) ou en nom propre ? Il faut bien se renseigner pour réaliser le meilleur montage, le plus adapté à votre situation, car l’optimisation fiscale est déterminante pour bien rentabiliser votre investissement immobilier.

Location nue ou meublée

Par défaut si on ne choisit aucun dispositif fiscal, on fait de la location nue. Dans ce cas, sauf en déficit foncier, la fiscalité sera lourde. Fiscalement, on est imposé sur une assiette de 70 % des revenus fonciers (car abattement forfaitaire de 30 %), ou au choix sur une assiette des revenus fonciers diminuée des frais réels. Et votre taux d’imposition peut monter jusqu’à 45 % de cette assiette, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Sans compter les 17,2 % de prélèvements sociaux à ajouter. Finalement, l’investissement locatif « par défaut » est très imposé, ce qui impact fortement le rendement de l’investissement.

La location meublée ou statut LMNP

Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus intéressant. Il s’agit de la niche fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP). Dans ce cas, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec une imposition plus douce que celle des revenus fonciers de la location nue. Fiscalement, on peut choisir l’abattement forfaitaire pour être taxé sur une assiette de 50 % des revenus locatifs ou les frais réels.

En pratique, la location meublée sera bien adaptée aux studios et T2 dans les grandes villes pour louer à des étudiants et jeunes actifs. En contrepartie il faut meubler l’appartement, mais le loyer sera un peu supérieur à la location nue et la fiscalité plus clémente. De plus, la gestion est plus souple : bail d’un an en location meublée contre 3 ans en location nue.

Attention au LMNP géré en résidence de services pour les étudiants, les vacances, ou les personnes âgées. Trop risqué, car le bail est garanti généralement 9 ans par un gestionnaire, mais ensuite le gestionnaire peut exiger des travaux ou une baisse du loyer. En revanche, une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main peut apporter du confort et une réelle valeur ajoutée.

Défiscaliser dans l’immobilier

Pour défiscaliser, beaucoup d’investisseurs se ruent vers le Pinel, qui concerne l’immobilier neuf. Mais ce n’est pas forcément plus intéressant qu’un bon investissement immobilier non défiscalisant. D’ailleurs, le LMNP est aussi une forme d’optimisation fiscale. Donc il faut calculer au cas par cas et garder à l’esprit que l’on achète un bien immobilier et non un vulgaire produit de défiscalisation. Car la rentabilité de l’investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs et pas uniquement de la défiscalisation, notamment : le prix d’achat, les loyers perçus, l’imposition des loyers, le prix de vente, la défiscalisation.

Dans l’ancien, le dispositif Denormandie permet également de défiscaliser. Avec un prix d’achat plus bas, car prix de l’ancien et non du neuf, ce peut être plus rentable que le Pinel. Ceci dit, l’immobilier neuf présente des avantages non négligeables. Notamment les frais de notaire réduits à 3 %, contre 8 % dans l’ancien, l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans et le respect de la norme BBC (bâtiment basse consommation).

En bref, l’immobilier locatif traditionnel n’est pas magique, pour obtenir un bon rendement il faut s’investir et courir quelques risques de dégradations du bien, loyers impayés, baisse du marché immobilier. Et il faut du temps et des compétences en gestion, fiscalité, droit, bricolage pour faire de bons investissements.