Publié le : 15 juin 20217 mins de lecture
Afin d’encourager les investisseurs à s’engager dans l’immobilier locatif, bon nombre de lois et dispositifs légaux ont été mis en place afin de réduire les charges fiscales d’un contribuable. L’investissement immobilier propose en effet plusieurs méthodes permettant de bénéficier d’une réduction fiscale. Découvrez ces différentes solutions pour défiscaliser grâce à l’immobilier.
Profitez d’une défiscalisation grâce à la loi Pinel
Que ce soit dans le but de vous constituer un patrimoine ou d’augmenter vos revenus mensuels, l’investissement immobilier vous permet d’atteindre ces objectifs tout en bénéficiant d’une défiscalisation ou réduction d’impôt. Cette solution s’avère donc idéale pour ceux qui paient beaucoup d’impôts puisque les réductions sont généralement calculées selon le niveau d’imposition, la tranche marginale d’imposition et l’ISF.
Différentes solutions sont à envisager en matière de placement immobilier dont le premier est certainement le dispositif pinel ou loi Pinel. Elle stipule que tout achat de logement neuf loué à loyer modéré permet de déduire une partie du prix d’acquisition sur votre IR (impôt sur le revenu). Les déductions peuvent s’étaler sur 6, 9 ou 12 ans. Selon la durée d’engagement, la réduction peut aller jusqu’à 63 000 € pour 12 ans. Par contre, vous vous engagez à garder le bien puis à le louer durant la période fixée. Consultez des sites spécialisés comme www.patrimoinestore.com pour plus de renseignements sur le sujet.
La loi Malraux et le déficit foncier
Si vous êtes soumis à un régime d’imposition sévère, vous pouvez réduire davantage vos charges fiscales en appliquant la loi Malraux. Ce dispositif permet de déduire 22 à 30 % du montant des travaux sur l’IR. Ici, on parle principalement de travaux de restauration d’un immobilier classé. Vous pourrez bénéficier d’une défiscalisation pouvant atteindre 30 000 € par an, mais le montant des travaux sera limité à 100 000 euros tous les ans (sur une période de 4 ans max). Ce mécanisme est cependant réservé aux foyers vigoureusement imposés.
Si vous avez un bien immobilier ancien en location, vous pouvez obtenir une défiscalisation en générant un déficit foncier. Ce dernier est envisageable si vous réalisez des travaux dont le coût est supérieur à vos revenus fonciers. Cette disposition permet en effet de déduire des revenus imposables toutes les dépenses pour des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont cependant pas inclus dans le déficit. Même si le déficit respecte le plafonnement de niche fiscale déterminée à 10 700 euros par an et loyer fiscal, il permet cependant de cumuler les années non utilisées.
Les SCPI défiscalisation et le dispositif Censi-Bouvard
Une autre manière pour défiscaliser grâce à l’immobilier consiste à investir dans une SCPI ou société civile de placement immobilier. Ces placements en plein essor sont souvent présentés dans un contrat d’assurance vie. Puisque vous retrouverez des SCPI généralistes et spécialisés, l’idéal est d’opter pour un placement sur un secteur particulier (notamment les biens immobiliers). Le réel avantage de cette solution réside dans la diversification de l’investissement (SCPI en loi Pinel, SCPI en déficit foncier…). De plus, la gestion des réductions et déductions est prise en charge par l’assureur. Vous pourrez également réduire ou partager les risques tout en encaissant vos rendements locatifs.
La demande croissante en logements adaptés pour les seniors a aussi poussé l’État à mettre en place le régime Censi-Bouvard. Ce dispositif vous encourage à investir dans une résidence de service (étudiantes, tourismes classés…) ou un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) pour défiscaliser une part de l’investissement. L’imposition est fixée à 11 % du prix d’achat avec un plafonnement de 300 000 €. Vous devrez néanmoins louer le bien durant 9 ans.
Comment réussir vos placements ?
L’achat d’un bien en nue-propriété est aussi une solution très avantageuse pour investir dans l’immobilier sans impôts. En démembrant le bien, vous séparez la nue-propriété de l’usufruit. Vous pourrez alors acheter une propriété à prix abordable sans conserver l’usufruit (droit de vendre, habiter ou louer) pendant un délai déterminé. Dans la mesure où vous ne touchez pas les loyers, vous êtes exempté d’impôts fonciers ou contributions sociales. Toutes les impositions (taxe foncière et taxe d’habitation) seront à la charge de l’usufruitier ou le locataire. Cette solution permet donc de continuer à investir sans pour autant alourdir vos fiscalités.
Pour que votre investissement soit réellement lucratif et allège l’imposition, restez vigilant sur la qualité des biens à acheter. Il n’est en effet pas intéressant d’économiser 25 000 euros en déduction d’impôts sur plusieurs années pour ensuite perdre 30 000 euros après. Pensez donc à bien déterminer vos objectifs (revenus supplémentaires plus tard, enrichir portefeuille immobilier…) et les moyens à disposition.
Vérifiez les prix du marché et choisissez rigoureusement l’emplacement pour profiter d’un marché rentable en termes de location, de revente ou de perte. Si nécessaire, n’hésitez pas à solliciter les avis d’un conseiller en gestion de patrimoine afin d’éviter tout risque pour votre épargne et votre futur patrimoine. Il pourra par ailleurs vous orienter vers les moyens de financement, les produits ou le régime fiscal adapté à votre projet.