Publié le : 01 avril 20213 mins de lecture
Un OPCI ou Organisme de placement collectif immobilier est un investissement immobilier ouvert aux particuliers et professionnels. Il doit être géré par une Société de Gestion de Portefeuille (SGP) agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Souvent confondu avec les SCPI, l’OPCI ressemble davantage aux SICAV et FCP. L’OPCI présente de nombreux avantages et est plus souple sous certains angles par rapport aux SCPI. Mais il présente également beaucoup de risques. L’OPCI peut également avoir deux natures : l’OPCI grand public, et l’OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier) ouvert aux investisseurs reconnus par l’AMF. La forme juridique d’un OPCI prend deux formes : la SPPICAV et le FPI.
Les caractéristiques d’un OPCI
Un OPCI doit être composé d’une poche immobilière à hauteur de 60% minimum. Il doit également avoir 30% des valeurs mobilières maximum sur les actions, obligations, … Et finalement, 10% minimum du portefeuille en liquidités. L’organisme de placement collectif immobilier a également deux formes juridiques : la SPPICAV et le FPI. La SPPICAV ou Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable est une Société Anonyme (SA), qui va émettre des parts à la société de gestion. Elle a le statut d’actionnaire et peut donc désigner un représentant qui va avoir les responsabilités du dirigeant. Le FPI est un Fonds de Placement Immobilier et n’a pas de personnalité morale. Il s’agit généralement des copropriétés de valeurs immobilières. La SGP agit dans l’intérêt du FPI et des porteurs de prêts.
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La fiscalité des SPPICAV
Les SPPICAV disposent de l’exonération des impôts sur les sociétés (IS) et sont soumises à la fiscalité immobilière. Pour l’exonération de l’IS, la SPPICAV doit redistribuer des dividendes aux actionnaires à hauteur de 85% minimum du résultat distribuable des produits courants et 50% du résultat afférent au plus value de cession d’actif réalisé en cours d’exercice. Les bénéficiaires des dividendes seront imposés en revenus mobiliers et cessions sur valeurs mobilières, et pourront choisir entre le barème progressif de l’IR ; et le prélèvement forfaitaire unique.
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La fiscalité des Fonds de Placement Immobilier
Les FPI, quant à eux sont dites fiscalement transparente et sont soumis au régime des revenus fonciers. Les Fonds de placements Immobilier n’ont pas d’impôts, et dépendent des revenus fonciers. Ils doivent donc s’engager à distribuer 85% des produits courants et 85% des plus values sous forme de dividendes. Selon le montant des revenus fonciers, le régime d’imposition sera soit le micro-foncier, soit le réel.